Moratoriumverzoek bij huurachterstand: zo bescherm je jezelf én voorkom je grotere schade

Een moratorium is een tijdelijke juridische stop op incassomaatregelen. Bij huurachterstand staat dit in artikel 287b Faillissementswet. Het gaat meestal om situaties waarin een woningontruiming dreigt.

Met een moratorium vraagt een huurder of de gemeente aan de rechter om een afkoelingsperiode. In die periode mag een verhuurder bepaalde stappen tijdelijk niet zetten. Denk aan ontruimen of nieuwe beslagen leggen.

De gedachte hierachter is helder: voorkomen dat iemand onnodig op straat komt te staan, terwijl er uitzicht is op een schuldregeling. De wet sluit daarbij aan op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, waarin gemeenten een plicht hebben om inwoners met problematische schulden te helpen.

Belangrijk om te weten: een moratorium is geen standaardrecht. De rechter beoordeelt ieder verzoek kritisch en kijkt stap voor stap of de huurder echt in aanmerking komt voor bescherming.

Een moratoriumverzoek wordt ingediend bij de rechtbank. Dat kan op twee manieren:

• Door de huurder zelf: vaak met hulp van schuldhulpverlening of een advocaat
• Door het College van burgemeester en wethouders: als de gemeente actief betrokken is bij schuldhulp

Er moet bijna altijd al een concrete ontruimingsdatum zijn. De rechter kan dan als voorlopige voorziening een afkoelingsperiode opleggen. Die periode duurt maximaal zes maanden.

In die maanden krijgt de huurder lucht om samen met schuldhulpverlening een stabiele regeling op te zetten. Tegelijkertijd verwacht de rechter dat de huurder alles doet om nieuwe schulden te voorkomen.

Ben je verhuurder en heb je al een incassotraject lopen? Dan kan een moratorium dat traject tijdelijk blokkeren. Daarom is het belangrijk dat je je vordering strak op orde hebt en tijdig stappen zet, bijvoorbeeld via huurincasso of een minnelijk incassotraject.

Als de rechter een moratorium toewijst, geldt er een strikte afkoelingsperiode. Op basis van de Faillissementswet en de schuldhulpregels geldt dan in grote lijnen het volgende:

• Geen ontruiming: Een vonnis tot ontruiming mag tijdelijk niet worden uitgevoerd
• Geen nieuwe beslagen: Er mogen geen nieuwe beslagen worden gelegd voor oude schulden
• Incassostop op oude huurachterstand: Lopende incassomaatregelen over de bestaande huurachterstand worden gepauzeerd

Let op: deze bescherming geldt voor schulden die al bestonden vóór de uitspraak van het moratorium. Nieuwe schulden vallen hier niet onder.

Voor verhuurders voelt een moratorium vaak als een ingreep in hun rechten. Je hebt immers een vonnis, een huurachterstand en toch mag je tijdelijk niet ontruimen. De wet eist daarom dat de rechter iedere zaak goed motiveert en de belangen van beide partijen afweegt.

Wil je weten hoe dit zich verhoudt tot beslag en executie in jouw dossier? Dan kan een combinatie met een gerechtelijke procedure of vervolgmaatregelen nodig zijn als het moratorium afloopt.

Een moratorium wordt niet automatisch toegekend. De rechter maakt altijd een belangenafweging. In recente uitspraken in 2025 en 2026 zie je steeds dezelfde vragen terug:

• Wat is het belang van de huurder? Kan de huurder met hulp van schuldhulpverlening echt werken aan een oplossing en zo dakloosheid voorkomen?
• Wat is het belang van de verhuurder? Hoe groot is de achterstand, en neemt de schade van de verhuurder verder toe als ontruiming wordt uitgesteld?
• Is de huurder te goeder trouw? Heeft de huurder eerlijk gehandeld, informatie gedeeld en meegewerkt aan hulp?
• Is er zicht op een regeling? Zijn gemeente of schuldhulpverlening actief en is er reëel uitzicht op een schuldenregeling?

Omdat artikel 287b Faillissementswet zelf weinig concrete criteria noemt, sluit de rechter vaak aan bij de eisen uit artikel 287 lid 4. Dat betekent dat er echt perspectief moet zijn op een oplossing. Alleen een verzoek indienen om tijd te rekken, werkt dus niet.

Ben je verhuurder en twijfel je of het verzoek van je huurder klopt of volledig is? Dan is het verstandig om juridisch verweer te voeren en jouw kant van het verhaal duidelijk neer te zetten.

Een moratorium is geen vrijstelling van huur. De belangrijkste voorwaarde om de bescherming te houden is dat de huurder vanaf het moment van het moratorium de nieuwe huurtermijnen steeds op tijd betaalt.

Gebeurt dat niet, dan valt de basis van de belangenafweging weg. De verhuurder kan de rechter dan vragen om het moratorium tussentijds te beëindigen. In de praktijk gebeurt dat ook. Op dat moment herleven de rechten van de verhuurder en kan de ontruiming vaak alsnog doorgaan.

Voor huurders betekent dit: gebruik de afkoelingsperiode goed. Werk samen met schuldhulpverlening, communiceer open en zorg dat de lopende huur bovenaan je lijst staat.

Voor verhuurders betekent dit: houd de betalingen strak in de gaten. Komt de lopende huur niet of te laat binnen, dan is het belangrijk dat je snel en goed onderbouwd actie onderneemt.

De gedachte achter het moratorium is sociaal: voorkomen dat mensen onnodig op straat belanden door schulden. Tegelijkertijd bewaakt de wet ook de rechten van de verhuurder. Daarom zijn er duidelijke grenzen:

• Geen bescherming voor nieuwe schulden: Alles wat ontstaat na de uitspraak valt buiten het moratorium
• Tijdelijk karakter: Het moratorium duurt maximaal zes maanden en is bedoeld als opstap naar een schuldregeling, niet als eindoplossing
• Controle door de rechter: De rechter kan voorwaarden stellen en het moratorium eerder beëindigen als de afspraken niet worden nagekomen
• Rechten van de verhuurder blijven bestaan: De vordering verdwijnt niet, de uitvoering wordt alleen tijdelijk stilgezet

Na afloop van de afkoelingsperiode zijn er twee hoofdscenario's:

• Er ligt een werkende regeling en de achterstand wordt stap voor stap ingelopen
• Er is geen structurele oplossing en de verhuurder pakt het incassotraject weer op, eventueel met ontruiming

In die laatste situatie is het belangrijk dat je dossier juridisch klopt. Denk aan correcte termijnen, goede WIK-brief, juiste berekening van incassokosten en een helder overzicht van betalingen.

Bij huurachterstand en een mogelijk moratorium komen incasso, huurrecht en schuldhulpverlening samen. Dat maakt dit soort dossiers complex. Wij helpen je om overzicht en grip te houden.

Voor verhuurders kunnen wij onder meer het volgende doen:

• Vroegsignalering: We helpen je om huurachterstanden vroeg te signaleren en tijdig een vriendelijk maar duidelijk incassotraject te starten. Zo voorkom je vaak dat het escaleert tot ontruiming of een moratoriumverzoek.
• Juridisch verweer: Krijg je te maken met een moratoriumverzoek, dan toetsen wij of aan alle voorwaarden is voldaan. We helpen je om verweer te voeren bij de rechtbank als dat nodig is.
• Monitoring tijdens de afkoelingsperiode: We bewaken samen met jou of de huurder de lopende huur keurig blijft betalen. Gaat het alsnog mis, dan weet je precies wanneer je een beëindiging van het moratorium kunt vragen.

Werk je veel met huurders en wil je een structurele aanpak voor achterstanden? Dan kun je onze aanpak combineren met huurincasso en een helder incassotraject dat past bij jouw organisatie.