Ja, de wet maakt geen onderscheid in de omvang van je vastgoedportefeuille. Elke verhuurder van woonruimte in Nederland moet zich houden aan de regels van het Bgs.
Wat is vroegsignalering bij huurachterstand?
Vroegsignalering is een soort sociale brandmelder in het incassosysteem. Het doel is simpel: betalingsachterstanden vroeg herkennen, zodat je samen ingrijpt voordat de schuld uit de hand loopt en huisuitzetting dreigt.
Verhuurders, zorgverzekeraars, energiebedrijven en waterbedrijven moeten betalingsachterstanden doorgeven aan de gemeente. De gemeente is daarna verplicht om actief hulp aan te bieden. Dat is vastgelegd in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) en het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs).
In 2026 is de rechtspraak hier duidelijk over: doet een verhuurder niets met vroegsignalering, dan staat hij bij de rechter meteen met 1-0 achter. Voor jou als verhuurder is het dus een harde juridische plicht. Voor jou als huurder is het een kans om op tijd hulp te krijgen en je woning te behouden.
Jouw meldplicht als verhuurder in 2026
Of je nu een grote woningcorporatie bent of een particuliere verhuurder met één woning: je moet een sociaal incassobeleid voeren. Je mag dus niet direct naar de rechter bij de eerste achterstand. Eerst doorloop je het traject van vroegsignalering.
De wet schrijft voor dat je een aantal concrete stappen zet voordat je een melding bij de gemeente doet.
Het 4-stappenplan voor verhuurders
- Schriftelijke herinnering
Je stuurt minstens één duidelijke betalingsherinnering zodra de huur niet op tijd binnen is. - Persoonlijk contact zoeken
Je probeert aantoonbaar persoonlijk contact te krijgen met je huurder. Dat mag telefonisch, per e-mail of door aan te bellen. In dit contact leg je uit wat de gevolgen zijn en welke oplossingen er zijn, zoals een betalingsregeling. - Wijs op hulpverlening
Je vertelt de huurder actief dat er schuldhulpverlening bestaat en dat de gemeente kan helpen om de achterstand op te lossen. - Aanbod om gegevens te delen
Je biedt aan om de contactgegevens van de huurder door te geven aan de gemeente, zodat die een hulpaanbod kan doen.
Je mag de gegevens alleen delen als de huurder daar niet uitdrukkelijk bezwaar tegen maakt. Dit heet een opt-out systeem. Krijg je de huurder helemaal niet te pakken, terwijl je wel serieuze pogingen hebt gedaan? Dan ben je juist verplicht om de melding alsnog te doen.
Heb je al een flinke huurachterstand en wil je weten welke vervolgstappen mogelijk zijn, zoals een minnelijk traject of een procedure?
Lees dan ook meer over onze pagina Minnelijke incasso en wanneer een gerechtelijke procedure in beeld komt.
Jouw rechten als huurder
Krijg je bezoek of een brief van de gemeente omdat je een huurachterstand hebt? Dat kan schrikken zijn. Toch is het goed om te weten dat vroegsignalering bedoeld is om jou te helpen, niet om je extra onder druk te zetten.
Wat doet de gemeente na een melding?
Zodra de gemeente een signaal van je verhuurder ontvangt, moeten zij binnen vier weken in actie komen. Vaak noemen gemeenten dit de eropaf-methode. Iemand van de gemeente of een partnerorganisatie neemt contact met je op en kijkt samen met jou:
- Of het gaat om een eenmalige fout, bijvoorbeeld doordat een betaling is misgelopen
- Of er een structureel tekort is, bijvoorbeeld door baanverlies, scheiding of ziekte
- Of je recht hebt op toeslagen of andere regelingen die je nog niet gebruikt
Je recht op privacy en je keuze om hulp te weigeren
Hulp is nooit verplicht. Je mag het aanbod van de gemeente weigeren. Je mag je verhuurder ook vooraf laten weten dat hij je gegevens niet mag delen met de gemeente.
Wees je er wel van bewust dat dit gevolgen kan hebben. Als je geen hulp wilt en de achterstand loopt op naar drie maanden of meer, dan sta je bij een rechter zwakker.
De verhuurder kan dan aantonen dat er hulp is aangeboden, maar dat jij die hebt geweigerd. De kans dat de rechter een ontruiming toewijst, wordt dan groter.
Vroegsignalering bij de rechter in 2026
In 2026 is vroegsignalering een vast onderdeel geworden van huurrechtszaken. Vraagt een verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dan wil de rechter weten of de regels rond vroegsignalering zijn gevolgd.
Gevolgen voor verhuurders
Ben je verhuurder en kun je niet aantonen dat je:
- Herinneringen hebt gestuurd
- Persoonlijk contact hebt gezocht
- Op hulpverlening hebt gewezen
- Een melding bij de gemeente hebt gedaan als dat nodig was
Dan kan de rechter de ontruiming afwijzen, zelfs als de huurachterstand flink is. De rechter vindt dan dat je je zorgplicht niet serieus hebt genomen. Ook kun je worden veroordeeld tot het betalen van (een deel van) de proceskosten.
Geen vrijbrief voor huurders
Voor huurders is vroegsignalering geen vrijbrief. Heeft de verhuurder alle stappen goed gezet, heeft de gemeente hulp aangeboden en heb jij die hulp geweigerd of afspraken niet nagekomen? Dan kijkt de rechter daar streng naar.
In 2026 weegt de rechter mee of jij je verwijtbaar hebt opgesteld. Als dat zo is, is de kans groot dat een vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.
Belangrijkste wijzigingen in 2026
De regels rond vroegsignalering ontwikkelen zich door. In 2026 zijn een paar punten extra belangrijk voor jou als verhuurder of huurder.
1. Vervaltermijn van meldingen
Een melding bij de gemeente mag niet ouder zijn dan zes maanden op het moment dat de dagvaarding wordt uitgebracht. Daarmee voorkomt de wet dat een verhuurder met oude informatie een actuele procedure probeert te onderbouwen.
2. Meer focus op particuliere verhuurders
Waar woningcorporaties al langer met vroegsignalering werken, ligt de aandacht in 2026 veel meer op particuliere verhuurders. Steeds meer gemeenten hebben een centraal meldpunt en duidelijke afspraken waar ook kleine verhuurders mee te maken krijgen.
3. Wijzigingen in huurtoeslag
Per 2026 zijn de regels voor huurtoeslag aangepast, onder andere doordat bepaalde servicekosten minder meetellen. Dat kan betekenen dat huurders minder toeslag krijgen en dus minder ruimte houden om hun huur te betalen. Voor verhuurders is het daarom nóg belangrijker om signalen van betalingsproblemen serieus te nemen en snel te handelen.
Hoe Credifin je helpt met vroegsignalering
Vroegsignalering vraagt om zorgvuldigheid, tijd en goede dossiervorming. Tegelijk wil je als verhuurder vooral duidelijkheid: je wilt je huur ontvangen en onnodige ontruimingen en procedures voorkomen.
Bij Credifin combineren we sociaal incasseren met slimme automatisering. Dat betekent dat we oog hebben voor de situatie van je huurder, maar ook scherp zijn op jouw positie bij een eventuele procedure.
- We helpen je met een sociaal en juridisch sterk incassotraject
- We zorgen dat je dossier Wgs, Bgs en Wki-proof is
- We denken mee over betalingsregelingen die voor beide partijen haalbaar zijn
Door vroeg in te grijpen voorkom je vaak dat je een deurwaarder moet inzetten of een langdurige rechtszaak moet starten. Dat scheelt kosten, tijd en spanning voor alle betrokkenen.
Wil je weten hoe wij jouw huurincasso en vroegsignalering kunnen inrichten? Je kunt je incasso-opdracht volledig online indienen via start met incasseren of eerst even sparren over je situatie via de contactpagina.
Huurachterstand en vroegsignalering? Wij denken met je mee
Heb je een lastige huurachterstand, twijfel je over een melding bij de gemeente of wil je zeker weten dat je dossier juridisch goed staat? Wij helpen je om de juiste stappen te zetten, met oog voor jouw huurder én jouw positie als verhuurder.
Veelgestelde vragen
Dan heb je aan je plicht voldaan. Je legt vast dat je het aanbod hebt gedaan en dat de huurder heeft geweigerd. Dit bewijs is essentieel mocht het later tot een rechtszaak komen.
De meeste gemeenten hanteren een grens van één maand achterstand. Wacht niet tot de achterstand drie maanden is, want dan ben je juridisch te laat met je signaalfunctie en kan de rechter je dat aanrekenen.
Nee, voor verhuurders is het melden kosteloos. De gemeente financiert de uitvoering van de schuldhulpverlening.
Ja, het traject van vroegsignalering staat los van je recht op incassokosten en wettelijke rente, mits je de juiste 14-dagenbrief (WIK-brief) hebt gestuurd. Het kan echter zijn dat de gemeente vraagt om het incassoproces tijdelijk te pauzeren (schuldenrust) om een stabiel hulptraject op te starten.
Juridische hulpmiddelen uit onze kennisbank
Wanneer kan ik een huurder eruit zetten?
Wat doet een deurwaarder als je niet thuis bent?
