Wanneer kun je een huurder eruit zetten? De regels en wetgeving in 2026

Voordat je ook maar denkt aan een ontruiming, is er één regel die je altijd moet onthouden: je mag een huurder nooit zelf uit de woning zetten. Dus geen sloten vervangen, spullen op straat zetten of de huurder buitensluiten. Dit heet eigenrichting en kan leiden tot hoge schadeclaims, ook als de huurder flinke achterstand heeft.

In Nederland kan een huurovereenkomst in de praktijk alleen op een veilige manier eindigen op twee manieren:

• Wederzijds goedvinden, vastgelegd in een getekende beëindigingsovereenkomst
• Een rechterlijk vonnis waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming wordt bevolen

Wil je een sterke zaak opbouwen richting de rechter? Dan is een goed dossier onmisbaar. Wij laten je zien welke stappen daarbij horen en wanneer de rechter ontruiming wel of niet toewijst.

Een rechter zal een ontruiming alleen toewijzen als daar een duidelijke, goed onderbouwde reden voor is. In 2026 zien we in de praktijk vooral deze vier hoofdcategorieën terug.

1. Huurachterstand: de 3-maandennorm

Huurachterstand is veruit de meest voorkomende reden voor ontruiming. In de rechtspraak geldt al jaren een ongeschreven norm: bij een achterstand van drie maanden of meer is ontbinding van de huurovereenkomst meestal verdedigbaar. Maar let op: de hoogte van de achterstand is niet het enige dat telt. De rechter kijkt ook naar je aanpak als verhuurder.

Belangrijke punten bij huurachterstand:

• Je hebt herinneringen en een laatste aanmaning verstuurd volgens de wettelijke regels
• Je hebt de huurder een reële kans gegeven om te betalen of een regeling te treffen
• Je kunt aantonen hoe de achterstand is opgebouwd (overzicht per maand)

Sinds de regels rond vroegsignalering zijn aangescherpt, moet je huurachterstanden bovendien tijdig melden bij de gemeente. Doe je dat niet, dan kan de rechter je vordering tot ontbinding en ontruiming afwijzen. Meer weten over het beperken van achterstanden?

Lees dan ook onze pagina over huurincasso en het artikel over vroegsignalering bij huurachterstand.

2. Ernstige overlast en wangedrag

Ook bij structurele overlast of wangedrag kun je ontruiming vorderen. Denk aan ernstige geluidsoverlast, bedreiging of intimidatie van buren, of extreme vervuiling van de woning.

Hier is de bewijslast vaak het lastigst. De rechter verwacht een goed onderbouwd dossier, bijvoorbeeld met:

• Politie- en gemeenterapportages
• Schriftelijke klachten of verklaringen van buren
• Schriftelijke waarschuwingen die je zelf hebt gestuurd
• Notities van gesprekken en afspraken met de huurder

Hoe beter je dit vastlegt, hoe groter de kans dat de rechter jouw belang zwaarder laat wegen dan het belang van de huurder om te blijven wonen.

3. Illegaal gebruik van de woning

Wordt de woning gebruikt voor een hennepplantage, drugshandel of andere strafbare activiteiten? Dan ligt ontbinding van de huurovereenkomst bijna altijd voor de hand. Vaak grijpt de burgemeester al in door de woning tijdelijk te sluiten op basis van de Wet Damocles.

In zulke situaties kun je de huurovereenkomst soms buiten de rechter om beëindigen, maar ook dan is een zorgvuldig en juridisch kloppend traject belangrijk. Twijfel je over de beste route? Dan is juridisch advies of ondersteuning via onze minnelijke incasso en gerechtelijke procedure vaak verstandig.

4. Dringend eigen gebruik

Wil je de woning zelf gaan bewonen of bijvoorbeeld renoveren voor een andere bestemming? Sinds de Wet vaste huurcontracten is dit strenger geregeld. Je moet aantonen dat jouw belang om de woning zelf te gebruiken zo dringend is dat de huurder moet wijken.

De rechter kijkt dan onder andere naar:

• Hoe lang de huurder er al woont
• De persoonlijke situatie van de huurder (gezondheid, gezin, inkomen)
• Of er redelijke alternatieven zijn, bijvoorbeeld andere woonruimte

Ook hier geldt: zonder goed dossier en heldere onderbouwing is de kans klein dat de rechter ontruiming toewijst.

In 2026 kijkt de rechter kritisch naar de manier waarop je met je huurder bent omgegaan. Zeker als het gaat om huurders die als consument worden gezien. De Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki) speelt hierbij een grote rol. Je moet kunnen laten zien dat je duidelijk, eerlijk en zorgvuldig hebt gehandeld.

In grote lijnen doorloop je dit stappenplan:

1. De 14-dagenbrief sturen

Zodra de huur te laat is, stuur je een formele laatste aanmaning. Dit is de bekende 14-dagenbrief. Daarin:

• Geef je duidelijk de openstaande bedragen en termijnen aan
• Leg je uit dat de huurder nog 14 dagen de tijd krijgt om zonder extra incassokosten te betalen
• Verwijs je naar de gevolgen als er niet wordt betaald (incassotraject, mogelijke procedure)

Op onze pagina over de WIK brief lees je precies welke tekst juridisch nodig is.

2. Vroegsignalering: melden bij de gemeente

Bij de eerste signalen van huurachterstand moet je de gemeente informeren. Dit is bedoeld om problematische schulden en huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Doe je dit niet, dan kan de rechter dat zwaar laten meewegen en zelfs je vordering afwijzen.

Leg daarom vast:

• Wanneer de eerste achterstand is ontstaan
• Wanneer je de melding hebt gedaan
• Welke hulp of contactmomenten daarna hebben plaatsgevonden

3. Dossieropbouw en minnelijke incasso

Voordat je naar de rechter gaat, kun je een huurincasso traject starten. Wij nemen dan contact op met je huurder, altijd met respect, maar wel duidelijk over de gevolgen. Tegelijk bouwen we een dossier op met:

• Alle brieven en e-mails
• Betaalafspraken en betalingsregelingen
• Telefoonnotities en reactie van de huurder

Hoe beter dit dossier, hoe sterker je staat als een gerechtelijke procedure later toch nodig blijkt.

4. Dagvaarding bij de kantonrechter

Loopt de achterstand verder op en komt er geen duurzame oplossing? Dan is de volgende stap een dagvaarding via de gerechtsdeurwaarder. In de dagvaarding wordt de rechter gevraagd om:

• De huurovereenkomst te ontbinden
• De huurder te veroordelen tot betaling van de achterstand, rente en kosten
• De ontruiming van de woning te bevelen

Credifin werkt samen met de deurwaarder en zo nodig een advocaat om ervoor te zorgen dat deze dagvaarding juridisch klopt en aansluit op jouw dossier.

Tijdens de zitting onderzoekt de rechter altijd of er nog een oplossing mogelijk is zonder ontruiming. Zeker bij huurders met een kwetsbare positie wordt er vaak gekeken of een betalingsregeling of hulpverlening uitkomst kan bieden.

In sommige gevallen krijgt de huurder een zogenaamde terme de grâce: een laatste termijn, meestal van één maand, om de volledige achterstand te betalen.

• Lukt dat, dan gaat de ontruiming vaak niet door.
• Lukt het niet, dan wordt het vonnis definitief en kan de deurwaarder de ontruiming uitvoeren.

Het is daarom belangrijk dat je tijdens de hele procedure goed kunt laten zien wat je al hebt geprobeerd om samen tot een oplossing te komen. Dat vergroot je geloofwaardigheid bij de rechter.

Heb je het vonnis gewonnen? Dan voelt dat als een opluchting, maar in de praktijk moet er nog veel gebeuren. De ontruiming zelf verloopt in duidelijke stappen:

• De gerechtsdeurwaarder betekent het vonnis officieel aan de huurder
• De huurder krijgt nog een korte termijn om vrijwillig te vertrekken
• Blijft de huurder zitten? Dan plant de deurwaarder een datum voor gedwongen ontruiming

Op de dag van de ontruiming zijn meestal aanwezig:

• De deurwaarder, die de leiding heeft
• Een hulpofficier van justitie (politie) als de huurder niet vrijwillig opent
• Een slotenmaker, om toegang te forceren en direct nieuwe sloten te plaatsen
• Een verhuisploeg om de inboedel te verplaatsen of af te voeren

De woning moet uiteindelijk leeg en bezemschoon worden opgeleverd. De manier waarop met de inboedel wordt omgegaan, verschilt per gemeente en per situatie. In veel gevallen moet de boedel tijdelijk worden opgeslagen, zeker als de spullen nog waarde hebben.

Heb je nog geen ervaring met ontruimingen? Laat je dan vooraf goed informeren. Zo voorkom je fouten die later tot discussies of schadeclaims kunnen leiden.

Op onze pagina over de deurwaarder lees je meer over de rol van de deurwaarder bij ontruiming.

Een ontruiming is niet alleen juridisch ingrijpend, maar ook financieel zwaar. Zelfs als de rechter de huurder veroordeelt in de kosten, is de kans groot dat je een deel zelf draagt. Een huurder die de huur niet kan betalen, kan meestal ook geen duizenden euro’s aan ontruimingskosten voldoen.

Hieronder zie je de belangrijkste kostenposten waar je in 2026 rekening mee moet houden.

1. Gerechtsdeurwaarder en juridische kosten

Voor de procedure bij de kantonrechter betaal je onder meer:

• De kosten van de dagvaarding en betekeningen door de gerechtsdeurwaarder
• Het griffierecht bij de rechtbank
• Het salaris van de gemachtigde (incassobureau of advocaat)

In totaal ligt dit bedrag vaak tussen ongeveer € 800 en € 1.500. Hoe meer handelingen nodig zijn, hoe hoger de rekening oploopt. Benieuwd naar de opbouw van deze kosten?

Lees dan ook onze uitleg over de gerechtelijke procedure en het artikel over griffierecht in 2026.

2. Slotenmaker en politie

Bij een gedwongen ontruiming moet de deurwaarder veilig toegang kunnen krijgen tot de woning. Daarvoor zijn meestal nodig:

• Een hulpofficier van justitie (politie) als de huurder de deur niet vrijwillig opent
• Een slotenmaker om de deur te openen en direct nieuwe sloten te plaatsen

Hiervoor betaal je al snel tussen de € 250 en € 500, afhankelijk van de regio, het tijdstip en de complexiteit.

3. Verhuisploeg en transport

De woning moet leeg en bezemschoon achterblijven. Dat betekent dat de inboedel moet worden uitgezocht, ingeladen en afgevoerd.

• Een verhuisploeg bestaat vaak uit 1 tot 6 personen, afhankelijk van de grootte en staat van de woning
• De ploeg voert de spullen af naar de gemeentelijke stort of een opslaglocatie
• Voor een gemiddelde woning lopen de kosten al snel op van € 1.000 tot € 4.000

Is de woning ernstig vervuild of staat deze helemaal vol? Dan vallen de kosten vaak nog hoger uit.

4. Opslag van de inboedel

Je mag de spullen van je huurder niet zomaar op straat zetten. In veel gemeenten moet de inboedel een bepaalde periode worden opgeslagen als deze nog waarde heeft. Dat betekent dat jij als verhuurder eerst betaalt voor:

• Het transport van de inboedel naar de opslag
• De huur van de opslagruimte, vaak voor meerdere weken of maanden

Deze bedragen kunnen flink optellen, zeker als het om grote of meerdere ruimtes gaat.

5. Niet-verhaalbare kosten

In theorie verhaalt de deurwaarder alle kosten op de huurder. In de praktijk is dat vaak anders. Veel huurders met ernstige achterstanden:

• Hebben al andere schulden en belanden in een schuldregeling
• Verhuizen zonder adres op te geven en zijn lastig vindbaar
• Hebben weinig of geen inkomsten waarop beslag mogelijk is

Daardoor blijft een deel van de kosten in veel dossiers bij de verhuurder liggen. Juist daarom is het zo belangrijk om vroeg in te grijpen, ruim vóórdat een ontruiming aan de orde is.

Cruciale tip: hoe eerder je een huurincasso traject start, hoe groter de kans dat we een betalingsregeling of vrijwillig vertrek regelen en jij deze hoge ontruimingskosten bespaart.

Een huurder uit de woning laten zetten is emotioneel en financieel zwaar. De wetgeving in 2026 vraagt om een zorgvuldige, goed gedocumenteerde aanpak. Hoe eerder je in actie komt, hoe groter de kans dat je een rechterlijke ontruiming en alle bijbehorende kosten voorkomt.

Met Credifin houd je grip op het proces:

• Je dient je zaak binnen enkele minuten online in
• Wij nemen op een respectvolle maar duidelijke manier contact op met je huurder
• Je dossier is altijd up-to-date en klaar voor de rechter als dat nodig is

Zo werk je stap voor stap toe naar een oplossing: een betalingsregeling, een vrijwillig vertrek of als het echt niet anders kan een zorgvuldig voorbereid ontruimingstraject.

Lees meer over onze huurincasso of bekijk direct hoe je een incasso-opdracht indient.

Wil je eerst sparren over jouw situatie of twijfel je of ontruiming de juiste stap is? Neem dan gerust contact op. Samen kijken we welke route het beste past bij jouw dossier, jouw huurder en jouw risico’s.